아파트 매매계약 전 매수자가 확인해야 할 사항,권리관계 확인

 

아파트 매매계약 전 매수자가 확인해야 할 사항

아파트 매매는 대부분의 사람에게 평생 가장 큰 금액이 오가는 계약입니다. 그런데 마음에 드는 집을 발견하면 다른 매수자에게 빼앗길까 봐 등기사항증명서나 대출 가능 여부도 제대로 확인하지 않고 가계약금부터 보내는 경우가 있습니다. 하지만 일단 돈을 송금하고 계약이 성립되면 단순 변심이나 대출 부족을 이유로 쉽게 돌려받기 어렵습니다.

안전한 매수를 위해서는 집의 가격과 내부 상태뿐 아니라 실제 소유자, 근저당권, 임차인, 체납 관리비, 대출한도와 세금까지 확인해야 합니다. 매도인이나 공인중개사의 구두 설명만 믿기보다 관련 서류를 직접 확인하고, 약속한 내용은 반드시 계약서 특약에 기재해야 합니다. 이번 글에서는 아파트 매매계약을 앞둔 매수자가 계약금 지급 전부터 잔금일까지 확인해야 할 사항을 자세히 알아보겠습니다.

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1. 등기사항증명서에서 실제 소유자와 권리관계 확인하기

아파트 매매계약 전 가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다. 정부24 안내에 따르면 건물 등기사항증명서에는 부동산의 표시사항과 권리관계가 기재되며, 누구나 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 중개업소에서 출력해 준 서류만 보지 말고 계약 당일을 기준으로 새로 발급받는 것이 안전합니다. 오래전에 발급된 등기부에는 최근 설정된 근저당권이나 가압류가 나타나지 않을 수 있기 때문입니다.

표제부에서는 아파트의 정확한 주소, 동·호수, 전용면적과 대지권을 확인합니다. 갑구에서는 소유자의 이름과 소유권에 관한 압류, 가압류, 가처분, 가등기 여부를 살펴봐야 합니다. 계약서에 서명하는 매도인의 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지도 확인해야 합니다. 공동명의라면 공동소유자 전원이 계약에 참여하거나 적법한 위임장을 갖춘 대리인이 참여해야 합니다. 대리인이 나온다면 위임장, 매도인의 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고 가능하면 소유자에게 직접 연락해 매매 의사를 재확인하는 것이 좋습니다.

을구에서는 근저당권과 전세권 등 소유권 외의 권리를 확인합니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출잔액보다 크게 설정되는 경우가 많으므로 매도인에게 금융기관의 대출잔액 증명자료를 요구하는 것이 좋습니다. 매매대금으로 대출을 상환할 예정이라면 잔금 지급과 동시에 근저당권이 말소되도록 은행과 법무사의 업무 순서를 확인해야 합니다. 압류나 가압류, 신탁등기, 가처분처럼 해석이 어려운 권리가 있다면 계약 전에 법무사 또는 변호사에게 확인하는 편이 안전합니다. 등기부는 계약 당일뿐 아니라 중도금 지급 전과 잔금 직전에도 다시 열람해야 합니다.

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2. 건축물대장과 실제 동·호수 및 면적 비교하기

등기사항증명서를 확인했다면 건축물대장도 함께 살펴봐야 합니다. 건축물대장에는 아파트의 소재지, 구조, 용도, 층수, 면적, 사용승인일 등 건물의 기본정보가 기록되어 있습니다. 정부24 건축물대장 발급·열람 서비스를 이용하면 인터넷으로 확인할 수 있습니다. 등기부에 기재된 주소와 동·호수, 면적이 건축물대장 및 계약서의 내용과 일치하는지 비교해야 합니다.

아파트 광고에서는 일반적으로 공급면적을 기준으로 24평, 34평 등 평형을 표시하지만 실제 소유권과 관련된 면적은 전용면적을 기준으로 확인하는 것이 중요합니다. 같은 34평형이라도 단지와 구조에 따라 전용면적과 공용면적이 달라질 수 있습니다. 발코니 확장 부분은 서비스면적이므로 등기면적이나 전용면적에 포함되지 않을 수 있습니다. 중개업소에서 설명한 면적을 그대로 믿기보다 계약서와 등기부, 건축물대장의 숫자를 직접 비교해야 합니다.

대지권이 정상적으로 등기되어 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 일반적인 아파트는 토지에 대한 대지권이 함께 등기되지만 오래된 아파트나 일부 특수한 물건은 대지권 미등기 문제가 있을 수 있습니다. 재건축을 기대하고 오래된 아파트를 매수한다면 대지지분과 정비사업 진행단계도 확인해야 합니다. 조합이나 추진위원회의 설명만 듣지 말고 관할 지방자치단체와 공식 문서를 통해 확인하는 것이 좋습니다. 건축물대장과 등기부의 내용이 다르거나 위반사항, 대지권 문제가 발견된다면 원인이 해결되기 전에는 계약금을 지급하지 않는 것이 안전합니다.

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3. 매매가격과 주변 실거래가를 비교해 적정가격 판단하기

매수하려는 아파트의 가격이 적정한지도 계약 전에 확인해야 합니다. 매도인이 제시한 가격이나 부동산 포털의 호가는 실제 거래가격과 다를 수 있습니다. 호가는 소유자가 희망하는 가격일 뿐이며, 같은 단지에서도 동·층·향·조망·내부 상태에 따라 거래가격 차이가 발생합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 1~2년간 같은 단지와 동일 면적의 거래를 확인하고, 현재 나와 있는 경쟁 매물의 가격도 함께 비교하는 것이 좋습니다.

실거래가를 볼 때는 가장 높은 가격이나 가장 낮은 가격 하나만 기준으로 잡으면 안 됩니다. 급매나 가족 간 거래처럼 특별한 사정이 반영된 거래일 수 있기 때문입니다. 최근 여러 건의 거래가격을 확인하고 대상 주택과 비슷한 동, 층, 향의 가격을 비교해야 합니다. 저층이나 탑층, 동향과 서향, 도로변과 단지 안쪽은 선호도가 다를 수 있습니다. 내부 전체를 수리한 집과 장기간 수리가 필요한 집도 같은 가격으로 비교하기 어렵습니다.

예를 들어 같은 면적의 최근 실거래가가 5억8,000만~6억2,000만원이고, 매수하려는 집의 가격이 6억3,000만원이라면 로열동·로열층이나 올수리 상태처럼 추가 가격을 인정할 이유가 있는지 확인해야 합니다. 반대로 5억5,000만원으로 저렴하다면 근저당권, 누수, 소음, 일조량, 임차인 명도 또는 급매 사유가 있는지 살펴봐야 합니다. 인근 중개업소 2~3곳에 동일한 조건의 실제 매수 가능 가격을 문의하면 시세 판단에 도움이 됩니다. 싸다는 말에 서두르지 말고 저렴한 이유를 확인하는 과정이 필요합니다.

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4. 누수·결로·곰팡이 등 아파트 내부 하자 확인하기

아파트 내부 상태는 반드시 매수자가 직접 확인해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서에 시설 상태가 기재되더라도 짧은 시간의 방문만으로 모든 하자가 발견되지는 않습니다. 가능하면 낮에 방문해 일조량과 내부 상태를 확인하고, 저녁에도 한 번 방문해 주차와 소음, 층간소음 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다. 장롱이나 가구가 벽면을 가리고 있다면 매도인의 동의를 받아 주변의 곰팡이나 누수 흔적을 확인해야 합니다.

천장과 외벽 모서리, 창문 주변, 발코니, 보일러실은 누수와 결로가 자주 발생하는 곳입니다. 벽지가 부분적으로 새것으로 교체되어 있거나 천장에 얼룩이 있다면 누수 수리 이력을 물어봐야 합니다. 싱크대 아래와 욕실 배관 주변의 물자국, 악취, 수압과 배수 상태도 확인합니다. 수도를 틀어보고 변기와 배수구를 확인하며, 보일러와 난방, 에어컨 실외기 설치공간, 전기콘센트도 점검하는 것이 좋습니다. 샷시가 오래됐다면 교체비용이 크게 발생할 수 있으므로 개폐 상태와 단열 성능도 살펴봐야 합니다.

하자가 확인되면 누가 언제까지 수리할지 계약서 특약에 구체적으로 작성해야 합니다. “하자는 매도인이 처리한다”라는 막연한 문구보다 “안방 창가 누수 원인을 잔금일까지 수리하고 재발 시 관련 비용을 협의한다”처럼 위치와 조치내용을 명시하는 편이 낫습니다. 현 상태로 매수하기로 했다면 예상 수리비를 견적받아 가격협상에 반영해야 합니다. 계약 전에 발견한 하자를 사진이나 영상으로 남겨두면 잔금 전 상태가 달라졌을 때 비교할 수 있습니다. 매도인이 중요한 하자를 알고도 숨긴 정황이 있다면 분쟁 가능성이 있으므로 계약 전에 전문가의 점검을 받는 것도 고려할 수 있습니다.

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5. 임차인·점유자와 입주 가능 날짜 확인하기

현재 소유자가 직접 거주하는지, 세입자가 살고 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 소유자가 거주한다면 매매 잔금일에 맞춰 이사할 수 있는지 확인하고 계약서에 인도일을 명시해야 합니다. 세입자가 거주하고 있다면 임대차계약 기간, 보증금, 계약갱신 여부와 실제 퇴거일을 확인해야 합니다. “잔금일까지 세입자가 나갈 예정”이라는 구두 설명만 믿고 계약하면 세입자가 퇴거하지 않아 매수자의 입주 일정이 꼬일 수 있습니다.

세입자의 보증금을 매도인이 반환하고 공실 상태로 넘겨주는 조건이라면 잔금일에 세입자 퇴거, 열쇠 인도, 전입 이전과 보증금 반환이 함께 이루어지도록 일정을 조정해야 합니다. 세입자의 보증금을 매수인이 승계하는 이른바 전세 낀 매매라면 매매가격에서 보증금을 뺀 금액만 준비하면 된다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다. 매수인이 추후 세입자에게 보증금 전액을 돌려줘야 하므로 임대차계약서 원본과 보증금 액수, 전입일, 확정일자, 계약기간을 확인해야 합니다. 반환자금 마련 가능성과 전세가격 하락 위험도 계산해야 합니다.

잔금일에는 세입자나 소유자의 짐이 모두 빠졌는지, 집이 정상적으로 인도되는지 확인한 뒤 잔금을 지급하는 것이 좋습니다. 짐을 일부 남겨두거나 퇴거일을 늦추기로 했다면 그 기간의 사용조건과 지연 시 책임을 계약서에 적어야 합니다. 예를 들어 “매도인은 잔금일까지 목적물을 공실 상태로 인도하며, 인도가 지연될 경우 발생하는 매수인의 임시거처 비용 등을 배상한다”는 취지의 특약을 협의할 수 있습니다. 계약 전 입주 가능일을 명확히 정하지 않으면 이사 예약, 대출 실행과 기존 집 처분 일정까지 영향을 받을 수 있습니다.

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6. 관리비 체납과 장기수선충당금 및 주차조건 확인하기

아파트를 매수하기 전에는 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 주차조건을 확인하는 것이 좋습니다. 매도인이 관리비를 오래 연체했다면 잔금일에 정산되지 않아 분쟁이 생길 수 있습니다. 체납 관리비가 있다는 사실만으로 매수자가 전액을 무조건 부담하는 것은 아니지만, 공용부분 관리비 등을 둘러싼 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약서에는 잔금일까지 발생한 관리비와 각종 사용료는 매도인이 부담하고 완납증명이나 정산내역을 제공한다는 내용을 넣는 것이 안전합니다.

관리비 고지서에는 전기, 수도, 난방비뿐만 아니라 일반관리비와 장기수선충당금 등이 표시됩니다. 매수자는 최근 1년 정도의 관리비를 확인해 계절별 난방비와 실제 유지비를 예상할 수 있습니다. 대형 평형이나 중앙·지역난방 방식에 따라 겨울철 관리비가 크게 달라질 수 있으므로 월평균만 보지 말고 여름과 겨울 고지서를 각각 확인하는 것이 좋습니다. 매도인과 임차인이 있는 경우 장기수선충당금 정산 문제도 발생할 수 있으므로 잔금일에 누가 얼마를 정산할지 중개업소와 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.

주차대수와 실제 주차환경도 중요한 확인사항입니다. 세대당 주차대수가 충분하다고 광고되어 있어도 저녁에는 이중주차가 심하거나 추가 차량에 비용이 부과될 수 있습니다. 전기차를 보유했다면 충전시설의 위치와 이용 가능 여부를 살펴봐야 합니다. 엘리베이터 교체, 외벽 도색, 배관공사처럼 예정된 대규모 공사가 있는지도 관리사무소에 문의하는 것이 좋습니다. 큰 공사가 예정되어 있다면 추가부담금이나 생활불편이 발생할 수 있습니다. 관리규약상 반려동물, 이사시간, 인테리어 공사 등에 특별한 제한이 있는지도 미리 확인하면 입주 후 갈등을 줄일 수 있습니다.

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7. 주택담보대출 한도와 취득 관련 비용 계산하기

아파트 매매계약 전에는 주택담보대출 한도를 반드시 금융기관에서 확인해야 합니다. 매매가격의 일정 비율까지 무조건 대출된다고 생각하면 위험합니다. 대출한도는 담보가치뿐 아니라 소득, 기존 신용대출과 자동차 할부, 주택 보유 수, DSR, 규제지역 여부와 은행 내부 심사기준에 따라 달라집니다. 은행이 평가하는 담보가치가 실제 매매가격보다 낮으면 예상 대출금도 줄어들 수 있습니다.

대출이 부족해도 매수자가 계약을 해제할 수 있다는 특약이 없다면 일반적으로 계약금 반환을 당연히 요구하기 어렵습니다. 따라서 계약금 지급 전에 최소 두 곳 이상의 금융기관에 상담하고 예상 한도와 금리, 월 원리금 상환액을 확인해야 합니다. 대출이 반드시 필요한 계약이라면 “매수인의 귀책사유 없이 주택담보대출이 일정 금액 이하로 승인될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 취지의 특약을 매도인과 협의할 수 있습니다. 다만 구체적인 금액과 신청기한, 거절사유를 명확히 작성해야 하며 매도인이 동의해야 효력이 생깁니다.

준비할 돈은 매매대금만이 아닙니다. 취득세와 지방교육세 등 취득 관련 세금, 소유권이전등기 비용, 법무사 보수, 국민주택채권 관련 비용, 중개보수, 대출비용, 이사비와 수리비가 추가됩니다. 취득세는 매수가격과 주택 수, 지역 및 취득 시점의 제도에 따라 달라질 수 있으므로 관할 지방자치단체 또는 세무전문가에게 확인하는 것이 좋습니다. 잔금 이후 예상하지 못한 비용에 대비하려면 모든 현금을 계약금과 잔금에 사용하지 말고 별도의 예비자금을 남겨두는 것이 안전합니다.

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8. 가계약금 송금 전 계약 성립 가능성을 주의해야 한다

마음에 드는 아파트를 발견하면 중개업소에서 매물을 잡아두려면 가계약금을 보내야 한다고 안내하는 경우가 있습니다. 하지만 ‘가계약’이라는 이름을 사용한다고 해서 아무 책임 없이 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 매매대금, 대상 부동산, 계약금과 잔금일 등 계약의 핵심사항이 합의되고 돈까지 송금됐다면 본계약서를 작성하지 않았더라도 계약 성립 여부를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다. 단순 변심으로 취소하면 보낸 돈을 돌려받지 못하거나 추가적인 책임 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

따라서 가계약금을 보내기 전에도 정식 계약과 동일한 수준으로 확인하는 것이 좋습니다. 등기부상 소유자와 송금받는 사람이 일치하는지 확인하고, 공인중개사가 아닌 사람이나 제3자 명의 계좌로 송금하지 않는 것이 안전합니다. 매도인의 계좌로 송금할 때도 소유자의 이름과 계좌명의를 비교해야 합니다. 공동명의 아파트라면 공동소유자 모두의 매도 의사를 확인해야 합니다. 중개업소에서 알려주는 계좌번호만 믿기보다 매도인의 신분과 계좌를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.

송금 전에는 문자나 가계약서에 매매가격, 계약금 총액, 본계약일, 중도금과 잔금일, 포함되는 시설물, 반환조건을 구체적으로 남겨야 합니다. 특히 대출 확인, 등기부상 권리 말소, 세입자 퇴거 등 선행조건이 있다면 송금 전에 반환조건을 합의해야 합니다. “문제 있으면 돌려준다”와 같은 표현은 무엇이 문제인지 불명확하므로 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 서류와 대출을 모두 검토하지 못한 상태라면 매물을 놓칠 가능성을 감수하더라도 성급한 송금은 피하는 것이 좋습니다.

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9. 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서 점검하기

정식 계약서를 작성할 때는 주소, 동·호수, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금과 인도일을 정확하게 확인해야 합니다. 숫자는 한글과 아라비아 숫자가 일치하는지 살펴보고 계좌번호와와와 지급시기도 명확히 적어야 합니다. 계약금을 이미 일부 송금했다면 총계약금 중 지급된 금액과 남은 금액을 계약서에 표시해야 합니다. 매도인과 매수인의 이름, 주소와 주민등록정보가 신분증 및 등기부 내용과 일치하는지도 확인합니다.

공인중개사는 주거용 건축물 거래에서 중개대상물 확인·설명서를 작성해 권리관계와 시설 상태 등을 설명합니다. 국가법령정보센터의 관련 서식에는 등기사항증명서, 건축물대장 등 확인 근거자료와 벽면 균열, 누수, 배수 등 시설물 상태를 기재하는 항목이 마련되어 있습니다. 설명을 들었다는 이유만으로 무조건 서명하지 말고 실제 확인한 내용과 일치하는지 읽어봐야 합니다. 공인중개사의 손해배상책임 보장 증명서류도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

특약에는 근저당권 말소, 체납 관리비 정산, 하자처리, 포함되는 시설물, 세입자 퇴거와 인도조건을 구체적으로 작성할 수 있습니다. 예를 들어 에어컨, 붙박이장, 식기세척기, 인덕션 등을 두고 가기로 했다면 품목을 정확하게 적어야 합니다. 계약 후 새로운 근저당권이나 압류가 설정되지 않도록 잔금일까지 현재의 권리상태를 유지한다는 내용도 넣는 것이 좋습니다. 특약은 인터넷 문구를 무조건 복사하기보다 해당 주택의 실제 위험요소에 맞춰 작성해야 하며, 복잡한 권리가 있다면 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

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10. 잔금 지급 직전 마지막으로 확인할 사항

계약이 끝났다고 해서 모든 확인이 완료된 것은 아닙니다. 계약일부터 잔금일까지 몇 주 또는 몇 달이 걸리는 동안 새로운 근저당권이나 압류가 설정될 수 있으므로 잔금 당일 등기사항증명서를 다시 발급받아야 합니다. 계약 당시와 권리관계가 동일한지 확인하고, 말소하기로 한 근저당권이 있다면 은행의 상환금액과 말소절차를 확인해야 합니다. 보통 잔금 지급, 기존 대출상환, 근저당권 말소와 소유권이전등기가 연속적으로 진행될 수 있도록 법무사와 은행이 업무를 조율합니다.

잔금 지급 전에는 집 내부를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 매도인의 짐이 모두 빠졌는지, 계약 당시 포함하기로 한 시설물이 그대로 있는지, 이사 과정에서 새로운 파손이 생기지 않았는지 확인합니다. 수도와 전기, 가스, 관리비를 잔금일 기준으로 정산하고 열쇠, 공동현관 출입카드, 주차리모컨 등을 인계받아야 합니다. 세입자가 있던 주택이라면 실제 퇴거와 열쇠 인도가 완료됐는지도 확인해야 합니다.

마지막으로 소유권이전등기 접수와 취득세 납부 일정을 확인합니다. 매매대금을 전액 지급한 뒤에는 등기 접수가 제대로 진행됐는지 확인하고 등기가 완료되면 등기사항증명서를 다시 발급받아 자신의 소유권이 정상적으로 기재되었는지 살펴보는 것이 좋습니다. 전입신고와 각종 주소 변경, 관리사무소 입주 등록도 진행해야 합니다. 잔금일에는 많은 업무가 동시에 이루어지므로 중개업소, 은행과 법무사에게 일정과 필요서류를 미리 확인해 체크리스트로 준비하는 것이 안전합니다.

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아파트 매매계약 전 최종 체크리스트

계약금을 지급하기 전 다음 사항을 한 번 더 확인해 보시기 바랍니다.

• 등기부상 소유자와 계약자가 일치하는가?
• 공동명의자 전원의 동의가 확인됐는가?
• 근저당권, 압류, 가압류, 가처분이 있는가?
• 기존 대출의 잔액과 말소방법을 확인했는가?
• 건축물대장과 등기부의 동·호수와 면적이 일치하는가?
• 최근 실거래가와 현재 급매가격을 비교했는가?
• 누수, 결로, 곰팡이, 샷시와 보일러 상태를 확인했는가?
• 임차인 유무와 실제 입주 가능 날짜를 확인했는가?
• 관리비 체납과 예정된 대규모 공사를 확인했는가?
• 주택담보대출 한도와 월 상환액을 확인했는가?
• 취득세와 중개보수, 등기비와 수리비를 계산했는가?
• 말로 약속한 내용을 계약서 특약에 작성했는가?
• 공인중개사의 확인·설명서와 보증서류를 받았는가?
• 잔금 직전 등기부를 다시 확인하기로 했는가?

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마무리｜계약금 송금 전 확인이 가장 중요합니다

아파트 매매계약에서 가장 안전하게 점검할 수 있는 시점은 계약금을 보내기 전입니다. 돈을 송금한 뒤에는 발견된 문제를 해결하거나 계약조건을 변경하기가 훨씬 어려워집니다. 매수자는 등기사항증명서와 건축물대장, 실거래가, 내부 하자, 임차인, 관리비, 대출과 세금을 순서대로 확인해야 합니다.

공인중개사의 설명은 중요한 참고자료이지만 최종 결정과 계약 책임은 당사자에게 돌아올 수 있습니다. 서류를 직접 읽고 이해되지 않는 권리가 있다면 질문해야 하며, 중요한 약속은 반드시 계약서 특약으로 남겨야 합니다. 적어도 계약금 송금 전, 계약서 작성일과 잔금일에 등기부를 각각 확인하는 습관만 가져도 큰 위험을 줄일 수 있습니다.

※ 본 글은 일반적인 아파트 매매 절차를 설명한 정보성 자료입니다. 물건별 권리관계와 세금, 대출조건은 다를 수 있으므로 실제 계약 전에는 공인중개사, 은행, 법무사, 세무사 등 관련 전문가와 관계기관을 통해 확인하시기 바랍니다.